Jimenez Julien, l’homme qui a compte les fiches manquantes

Une carte professionnelle, quarante personnes, aucun tableau de bord

La premiere fois que j’ai vu de pres un dispositif de vigilance anti blanchiment dans l’immobilier, c’etait dans les locaux d’un reseau de mandataires de l’ouest de la France, un jeudi d’octobre. Le titulaire de la carte professionnelle transaction m’avait fait venir pour un sujet d’outillage commercial. Nous n’avons jamais parle de commercial. Il a ouvert un classeur, puis un dossier partage, puis un fil de courriels, et il m’a dit une phrase que je n’ai plus oubliee : « Je signe pour quarante personnes dont je ne sais pas ce qu’elles font. »

Ce jour la, son tableau de suivi affichait un taux de completude de quatre vingt douze pour cent. En ouvrant six dossiers au hasard, nous en avons trouve trois sans piece d’identification lisible, un sans aucune mention de l’origine des fonds, et un dossier de societe civile immobiliere acheteuse ou personne n’avait cherche le beneficiaire effectif. Le tableur disait vrai sur ce qu’il mesurait : le nombre de lignes remplies. Il ne mesurait rien de ce qui compte pour un controleur.

Ce que j’ai observe en dix huit mois d’allers et retours

J’ai passe l’annee et demie suivante a suivre des referents, des declarants et des correspondants dans des structures de toutes tailles : une agence de trois personnes a Angers, une enseigne de neuf agences dans le Nord, deux reseaux nationaux de mandataires. Je suis monte dans les voitures, j’ai assiste a des remises de cles, j’ai regarde des agents commerciaux remplir des documents sur un capot.

Trois constats reviennent partout. D’abord, le mandataire n’est jamais de mauvaise volonte : il est seul, presse, et il ne sait pas quelle question poser au bon moment. Ensuite, le referent ne manque pas de rigueur, il manque de visibilite : il decouvre les manques quand il ouvre un dossier, donc trop tard. Enfin, les outils integres aux logiciels de transaction produisent une case cochee, une seule, et cette case ne raconte rien : ni qui, ni quand, ni pourquoi.

J’ai aussi vu ce que coute la reconstitution. Dans l’enseigne du Nord, la preparation d’un controle a mobilise le declarant pendant six jours pleins, plus deux jours de secretariat, pour retrouver des pieces qui existaient toutes, quelque part, mais dans quatre systemes differents. Ce n’etait pas un probleme de conformite. C’etait un probleme d’archivage vivant.

Pourquoi un outil a deux niveaux, et pas un de plus

La conclusion s’est imposee lentement. Il ne fallait pas un logiciel de conformite de plus, adresse au titulaire de la carte, qu’il aurait rempli seul le soir. Il fallait deux surfaces reliees : une surface tres courte pour celui qui est sur le terrain, tenant dans un telephone et dans dix minutes, et une surface de pilotage pour celui qui repond du dispositif, capable de dire d’un coup d’oeil qui est a jour et quel dossier attend un arbitrage.

Le reste a decoule de cette contrainte. Si la fiche doit tenir en dix minutes, alors le questionnaire de risque doit calibrer lui meme le niveau de vigilance, au lieu de demander a un agent commercial de choisir entre trois regimes qu’il ne connait pas. Si la preuve doit resister a un controle, alors chaque etape doit deposer sa date, sa source et son auteur, sans que personne n’ait a y penser. Et si le dossier de controle doit sortir en un fichier, alors l’assemblage doit etre prevu des le premier jour, pas ajoute a la fin.

Ma methode de travail

Je n’ecris pas une fonction avant d’avoir vu le geste qu’elle remplace. Chaque ecran de Vigilaria a ete dessine a cote de quelqu’un qui faisait deja la chose a la main, et valide en lui redonnant sa propre journee de travail. Quand une fonction ne remplace aucun geste existant, elle ne rentre pas.

Je refuse ensuite trois choses, par principe. Je ne conserve pas le contenu des declarations de soupcon : leur existence et leur date suffisent a montrer qu’un dispositif vit, et le reste ne regarde pas un editeur de logiciel. Je ne promets aucune immunite : un outil documente et organise, il ne decide pas a la place du declarant, et personne ne peut serieusement garantir l’issue d’un controle. Je ne vends pas par la peur : un referent anti blanchiment vit deja avec suffisamment de responsabilite pour ne pas avoir besoin qu’on lui agite une sanction sous le nez.

Enfin, je publie ce que je sais. La trame de classification des risques est remise en clair avant toute souscription, et la synthese annuelle des motifs de manquement releves dans le secteur est publique. Un referent doit pouvoir juger la qualite du travail avant de signer, comme il jugerait un confrere.

L’editeur MLJ

Vigilaria est edite par MLJ, societe par actions simplifiee unipersonnelle au capital de 500,00 euros, immatriculee au registre du commerce et des societes de Paris sous le numero 934 769 837 depuis le 30 octobre 2024. MLJ concoit et exploite des logiciels professionnels francais, destines a des metiers reglementes ou l’exigence de preuve fait partie du quotidien.

La structure est volontairement petite. Elle n’a pas d’investisseur a rembourser, donc pas de raison de gonfler artificiellement le nombre de fonctions ni d’imposer des engagements de trois ans. Les tarifs affiches sont les tarifs pratiques, l’assistance est assuree par les personnes qui construisent le produit, et le nom du directeur de la publication figure sur chaque page. Pour toute question sur l’editeur, l’adresse jimenezjulien42@gmail.com arrive directement dans ma messagerie.

Ou me trouver

J’ecris regulierement sur la conformite des metiers de la transaction immobiliere, sur ce que demandent reellement les controleurs et sur la maniere de tenir un dispositif sans y consacrer ses soirees. Les echanges les plus utiles me viennent de referents qui me racontent un cas precis : ils font evoluer le produit bien plus vite que n’importe quelle etude.

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